23. Januar 2024

BGH zum Bauträgervertrag: Vergütungsanspruch verjährt erst nach zehn Jahren

Kurz vor dem Jahreswechsel hat der Siebte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs eine lange Zeit umstrittene und für die Bau- und Immobilienpraxis praxisrelevante Frage entschieden: Danach unterliegt der in einem Bauträgervertrag einheitlich für Grundstücksanteil und Bauleistung vereinbarte Vergütungsanspruch in seiner Gesamtheit einer zehnjährigen Verjährung (BGH, Urteil vom 07.12.2023 – VII ZR 231/22).


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Bei einem Bauträgervertrag handelt es sich um ein einheitliches Vertragswerk, das wegen des beinhalteten Erwerbs eines Grundstücks(teils) nicht nur werkvertragliche, sondern auch kaufvertragliche Elemente enthält. Es entsprach daher schon bislang ständiger Rechtsprechung, dass auf den Vertragsteil hinsichtlich der geschuldeten Errichtung des Bauwerks Werkvertragsrecht und hinsichtlich der Übertragung des Eigentums an dem Grundstück Kaufrecht anzuwenden ist. Da es sich aber insgesamt um einen einheitlichen Vertrag handelt, vermittelt er dem Bauträger – soweit nichts anderes vereinbart ist – auch nur einen einheitlichen Anspruch auf Vergütung und keine getrennten Vergütungsansprüche für das Grundstück einerseits und die Bauleistung andererseits.


Das OLG Karlsruhe hatte als Vorinstanz noch die Auffassung vertreten, dass dieser einheitliche Vergütungsanspruch des Bauträgers der dreijährigen Regelverjährung aus § 195 BGB unterliege. Der Bundesgerichtshof will auf den Vergütungsanspruch allerdings die speziellere Regelung des § 196 BGB angewendet wissen, nach dem nicht nur Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, sondern auch Ansprüche auf die dafür geschuldete Gegenleistung einer zehnjährigen Verjährungsfrist unterliegen. Auch wenn es sich bei einem Bauträgervertrag um einen typengemischten Vertrag aus Kauf- und Werkvertrag handele, sei aber gerade die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück – mit dem zu errichtenden Bauwerk –  nicht nur von einem untergeordnetem, sondern von wesentlichem Interesse für den Erwerber. Anders gewendet: Die mit der einheitlichen Vergütung abgegoltenen Leistungen – auch die Leistungen betreffend die Bauwerkserrichtung – haben für den Erwerber keinen nachhaltigen Wert, wenn er nicht auch Eigentümer des Grundstücks wird. Denn das zu errichtende Bauwerk wird sogenannter wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, so dass der Erwerber Eigentum an dem Bauwerk nur über das Eigentum an dem Grundstück erlangen kann.

Die Entscheidung bewirkt insofern eine verjährungsrechtliche Gleichstellung zwischen Bauträgervertrag und einem herkömmlichen Grundstückskaufvertrag. Für Bauträger bedeutet sie, dass im Vergleich zu reinen Bauverträgen bei einem Bauträgervertrag grundsätzlich zehn Jahre lang auch die Vergütung für die Bauleistung noch nachgefordert werden kann.

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Dr. Jan F. Hellwig

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Jannik Lutz

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Mario Peter

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Bernd Böhm

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